Как решиться на ипотеку и стоит ли её брать в 2021 году

Особенности ипотечного кредита: плюсы и минусы

Для оценки ипотеки стоит взвесить все за и против. Такой способ обзавестись собственным жильем имеет следующие преимущества:

• возможность стать собственником жилья, имея на руках не всю сумму (размер первоначального взноса в банках варьируется от 10 до 50%, а в случае наличия социальных льгот он может отсутствовать вовсе);
• возможность проживания в квартире сразу после покупки (если она уже готова к использованию);
• короткие сроки (полный цикл оформления ипотеки, как правило, занимает несколько месяцев);
• возможность получения налогового вычета (человек по прошествии отчетного года получает возврат денег, удержанных в качестве НДФЛ из заработной платы);
• возможность получения социальных льгот (государство берет на себя часть обязательств заемщика).

Но есть у ипотечного кредитования и свои минусы, которые нужно учесть еще до момента обращения в банк:

• длительный срок кредитования;
• большой размер переплаты (чем дольше срок, тем выше переплата);
• наличие дополнительных затрат (страхование имущества и жизни, оценка жилья);
• дополнительные комиссии (такое практикуют не все банки, поэтому уточнять информацию стоит заранее у своего кредитного специалиста);
• ограничение действий с жильем до момента погашения ипотеки (так как квартира выступает в роли залога, то ее нельзя будет продать, произвести обмен или завещать, сделать что-то еще без предварительного согласования этого вопроса с банком);
• сложности в получении (далеко не каждому человеку банки готовы дать ипотеку – наличие прописки, определенного стажа работы и официального трудоустройства не всегда единственные требования к заемщику).

Конечно, у конкретно взятого предложения могут быть свои особенности, поэтому проанализировать возможную ситуацию нужно заранее, подробно изучив условия ипотеки конкретного банка.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Аренда вместо ипотеки

Сегодня многие граждане снимают жилье в аренду. Это одна из причин, по которым возникает необходимость в получении ипотечного кредита. Однако, как показывает практика, аренда может быть выгоднее ипотеки. Это объясняется следующими факторами:

1. Арендная плата в большинстве случаев значительно ниже платежей по займу.
2. В случае возникновения необходимости переезда, гражданин может без проблем разорвать договор аренды, соответственно, он не привязан к определенной географической точке.
3. В случае ЧП гражданин не рискует потерять собственность (поскольку квартира принадлежит другому лицу).

Существует еще одно важное обстоятельство. Выплата аренды в комплексе с постепенным откладыванием денег на квартиру в большинстве случаев является более выгодной, нежели ипотечный заем

Даже при учете уровня инфляции и увеличения стоимости имущества, размер окончательной переплаты будет ниже, чем в случае с ипотекой. Среди недостатков данного способа:

1. Зависимость от хозяина собственности, что предполагает наложение определенных ограничений на использование недвижимости.
2. Длительное время ожидания.

На накопление необходимой суммы может уйти несколько десятилетий. Ускорить процесс можно, открыв депозит в одном из отечественных банков. В таком случае средства гарантировано не будут тратиться клиентом, а процентная ставка убережет их от инфляционных процессов.

Сдача ипотечного жилья в аренду

Один из способов покрытия стоимости ипотеки – сдача ипотечной квартиры в аренду. Законодатель не запрещает проводить такие действия. Соответственно, гражданин может приобрести квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Средства, полученные в результате этого, направляются в счет погашения задолженности. При помощи данного способа можно получить квартиру после погашения займа без затраты личных средств. Однако данный способ действует только в теории.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду? Как показывает практика, в данном случае теоретические соображения не согласуются с реальной ситуацией:

1. Во-первых, от заемщика потребуется первоначальный взнос.
2. Во-вторых, стоимость аренды в большинстве случаев существенно ниже платежей по займу. Если же заемщик установит высокую стоимость арендной платы, найти клиента будет довольно сложно.
3. В-третьих, лицо, проживающее в квартире, может повредить ее. Поэтому необходимо учитывать также стоимость проведения ремонтных работ и дополнительные затраты.

Как следствие, заемщик не только не покроет затраты на ипотеку, но, в большинстве случаев, вынужден будет вложить дополнительные средства. Кроме того, неизвестно в каком состоянии будет квартира после ее использования сторонними лицами на протяжении нескольких десятков лет.

Таким образом, оформление ипотечного кредита позволяет приобрести недвижимость в короткие сроки. После оформления сделки заемщик становится собственником жилья, но не может распоряжаться им в полной мере, поскольку оно предоставляется в качестве залога (то есть, продать имущество или обменять его на другое, нельзя).

Длительный срок погашения займа в комплексе с процентной ставкой приводят к значительным окончательным переплатам, что повышает реальную стоимость имущества. Поэтому, несмотря на рекордно низкие процентные ставки и понижение стоимости имущества, оформлять ипотеку без большого первоначального взноса невыгодно. Иная ситуация возникает, если гражданин уже собрал значительную часть средств, необходимых для приобретения собственности, и сможет погасить задолженность в течение нескольких лет.

https://youtube.com/watch?v=gqZ-vOCMtOc

Факторы, снижающие привлекательность ипотечного кредитования

Ипотека предусматривает предоставление залога. В качестве обеспечения может выступать как движимое, так и недвижимое имущество. В случае с ипотекой для приобретения квартиры, залогом выступает жилая недвижимость. Чаще всего залог оформляется на квартиру, которая приобретается за банковские деньги.

Необходимость предоставления залога – первый минус ипотечных кредитов. Если клиент не сможет погасить задолженность, имущество будет реализовано на рынке для покрытия убытков банка. При этом средства, которые были выплачены заемщиком, ему не возвращаются. Соответственно, возможна потеря собственности спустя несколько лет, а также денег, которые были уже выплачены за нее.

Можно также выделить следующие негативные стороны ипотечного кредитования:

1. Большой срок возвращения средств. Это как преимущество, так и недостаток. С одной стороны данное обстоятельство положительно влияет на размер ежемесячных платежей, но с другой – увеличивает риск потери собственности и выплаченных средств.
2. Сложность в оформлении. К заемщику выдвигаются более жесткие требования (это же касается и предоставляемых документов), увеличивается продолжительность процесса оформления.
3. Необходимость оформления страховки имущества. Это приводит к дополнительным переплатам. При этом если заемщик отказывается от этого действия, банк может отказать ему в выдаче средств либо поднять процентную ставку.
4. Комиссии. Некоторые банки также взыскивают со своих клиентов комиссии. Дополнительно потребуется заплатить за рассмотрение заявки, оценку приобретаемого имущества, в некоторых случаях – анализ предоставляемой документации.

Минусом также является необходимость внесения первоначального взноса. Финансовые учреждения не готовы выплачивать полную стоимость ипотеки, поэтому гражданину придется самостоятельно внести определенную часть суммы. В «Сбербанке», к примеру, размер первоначального взноса составляет 15 процентов от стоимости недвижимости.

Уровень переплат

Один из главных минусов этого вида кредитования, а также причина, почему не стоит брать ипотеку – процентная ставка. В комплексе с длительными сроками возвращения средств данное обстоятельство может привести к значительным окончательным переплатам по займу. Следует привести пример расчета. Для его проведения используются следующие параметры (приведена действующая процентная ставка банка «ВТБ»):

1. Сумма займа – 7 000 000 рублей.
2. Срок кредитования – 20 лет.
3. Процентная ставка – 10%.

При таких параметрах займа за 20 лет клиент банка выплатит финансовому учреждению более 23 миллионов рублей. Соответственно, переплата составит 13 миллионов рублей.

Такой уровень переплат приводит к еще одному обстоятельству, о котором граждане часто не задумываются. Из-за использования ипотеки стоимость приобретаемого имущества может увеличиться в разы (в данном примере цена недвижимости выросла более чем в два раза). Соответственно, первое правило, касающееся ипотеки – оформлять ипотечный заем рекомендуется только в том случае, если у гражданина есть большой стартовый капитал, дающий возможность погасить задолженность в течение нескольких лет. В таком случае огромных переплат удастся избежать.

Анализ текущей ситуации

После того как произведена оценка платежных способностей и проведены работы по сбору информации на рынке кредитования и рынке недвижимости, самое время выбрать оптимальную программу, учитывающую потребности и возможности плательщика:

1. Анализ информации о процентных ставках.
2. Анализ требований к заемщикам.
3. Сбор информации о других условиях по займу – обязательность страховки, штрафные санкции, требования к оформлению.

В настоящее время наблюдается общее снижение процентов по ипотеке, однако и уровень доходов за последние годы не вырос. Поэтому на выбор ипотеки должна оказывать влияние итоговая переплата с учетом всех факторов и требований банков.

В то же время на рынке недвижимости также наблюдается существенное падение цен, благодаря чему требуемая от банка сумма снижается. В настоящее время созданы самые благоприятные внешние условия для оформления ипотеки.

Следует также учитывать возможность направления средств из бюджета в рамках госпрограммы, которые выдаются на улучшение жилищного положения российских семей (например, ипотека без первоначального взноса, для многодетных или молодых семей, нуждающихся в улучшении). Помимо государственных программ, действуют многочисленные акционные предложения от самих кредиторов.

В банковской сфере происходит постепенное снижение ипотечной ставки, достигая рекордных 8% годовых, что делает ипотеку привлекательной для множества заемщиков. В ближайшее время роста цен на недвижимость и роста процентных ставок не предвидится, что позволяет надеяться на стабилизацию положения на рынке. Выгодное предложение банков и низкие цены на жилье для заемщика означают создание благоприятных условий для займов.

Когда стоит брать ипотечный кредит

Брать ипотеку можно без сожалений, если вы:

• особо нуждаетесь в жилье, и решить эту проблему можете только через ипотечное кредитование;
• финансового грамотны, и предварительно произвели все расчеты;
• не планируете переездов;
• уверены в стабильности своего заработка, работаете в государственных структурах;
• берете ипотечный кредит в рублях;
• оформляете ипотеку для заработка;
• накопили достаточно денег для первоначального взноса;
• соглашаетесь на условия не более 11% годовых;
• подпадаете под льготную категорию и выбираете социальную ипотеку;
• ознакомились с ситуацией на рынке, и она оказалась утешительной.

4 правила правильного ипотечного кредитования

В основном банки предлагают аннуитетную систему погашения ипотеки. Но есть и такие, которые предоставляют клиенту выбор между аннуитетным и дифференцированным платежами.. Мнения экспертов сводятся к тому, что лучше второй вариант. Но по доходности не каждый может себе позволить впервые годы платить большие. Если у вас есть возможность на начальном этапе вносить по ипотеке суммы, превышающие ежемесячные платежи, воспользуйтесь ней.

Дело в том, что при дифференцированной схеме тот размер денежных средств, который больше обязательного платежа, будет идти на погашение не только процентов, как при аннуитете, но и на тело кредита. Таким образом, выбрав дифференцированные платежи, вы уменьшите переплату по ипотеке. Отсюда первое правило:

1. Нужно понимать разницу между системами оплаты, знать, какие есть виды ипотеки, разбираться в ее терминологии, внимательно читать договор перед подписанием.
2. Ипотеку берите на оптимальный срок. Желательно поднажать и возвратить долг быстрее.
3. Серьезно подходите к сравнению условий ипотечных программ, чтобы не упустить лучшее предложение. В каждом банке, куда бы вы ни обращались, просите сотрудников посчитать общую сумму выплат. Где расходы меньше, там и стоит взять ипотеку. Также сами производите расчеты. Если сделать это трудно, примените наш ипотечный калькулятор или любой другой инструмент в интернете, который поможет рассчитать ипотеку и понять, брать ее или нет.
4. Не думайте, что страхование жизни – лишняя услуга. Она увеличит расходы, но, во-первых, это реальная подстраховка, ведь ипотека берется не на год-два, и вы не знаете, что случится с вами в течение 10-30 лет, пока ее выплачиваете. Если вдруг возникнет страховой случай, страхования компания возвратить банку задолженность. Во-вторых, несмотря на то, что страхование жизни – добровольное решение, не влияющие на вердикт банка по заявке, отказ от нее повлечет за собой кредитование на менее выгодных условиях. Кредиторы обычно повышают годовую ставку на 2-3 п.п., если человек не хочет страховать жизнь.

Итог

По многим причинам сложно сказать, стоит ли брать ипотеку. Ответ на этот вопрос должен быть сформирован каждым индивидуально, обязательно, учитывая различные факторы: текущую ситуацию на рынке недвижимости и состояние экономики, условия ипотечных программ, финансовое положение заемщика. Даже тип жилого помещения играет большую роль. Например, сомнения, купить квартиру в новостройке (т.е. на этапе строительства), мы бы отбросили сразу.

Вы не пожалеете, приняв положительное решение, если подойдете к ипотеке С УМОМ, предварительно рассчитаете все затраты, и будете иметь запас на черный день, эквивалентный хотя бы 3-ем ежемесячным платежам. И помните, что на обслуживание кредита у вас не должно уходить более 40-50% вашей з/п.

Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

Нужно ли брать ипотеку

Ипотека не панацея для каждого, и подходить к вопросу о её целесообразности стоит серьезно. Перед тем как решить пойти в банк проверьте себя по нескольким параметрам.

• Какой вы заёмщик. Всех заёмщиков условно делят на три категории. К первой относят граждан с высоким уровнем дохода. Это люди, приобретающие дорогие объекты недвижимости и элитное жильё. Такие граждане умеют реально оценивать свои финансовые возможности и могут погасить кредит уже через 3-5 лет, а то и через год. Заёмщики второй категории имеют доход на уровне среднего, а также дополнительный заработок. Они понимают, что в конечном итоге переплата будет в два раза, но в банке их интересует в первую очередь размер ежемесячного платежа. Третья категория – граждане с невысоким доходом, считающие каждую копейку. У таких заемщиков ежемесячный платеж по кредиту может даже превышать размер дохода.
• Насколько вы дисциплинированы. Выплачивать в течение многих лет львиную долю своей заработной платы под силу не всем. Многие уже через пару лет устают отказывать себе во многих вещах, поэтому перед тем как влезать в кредит на квартиру оцените реально свои возможности. Насколько стабилен ваш доход. В России очень трудно планировать что-то на 10 или 20 лет вперед, так как условия жизни быстро меняются. Но, если ваша работа не стабильна, или вы часто меняете место работы, не имеете специальности, с ипотекой стоит подождать.

Преимущества ипотеки: а есть ли плюсы?

Теперь рассмотрим плюсы ипотечного кредитования, чтобы все-таки понять, какие выгоды сулит нам ипотека.

Процентная ставка ипотечного кредита ниже ставки потребительского кредита, это делает доступным использование кредитных средств на долгосрочной основе

Взяв ипотеку, можно быстро получите жилье, особенно это важно для тех, кто снимает квартиру. В некоторых случаях сумма платежа по ипотеке равняется сумме оплаты за съемную квартиру

После переезда уже отпадает надобность в съемном жилье, таким образом, приобретаемая недвижимость еще задолго до момента погашения кредита начала себя «отбивать». К тому же, собственное жилье хочется обустраивать и наводить уют, чего не скажешь о съемной квартире.

Еще один плюс: в случае накопления денежных средств (в чистом виде), они неизбежно съедаются инфляцией, а купленная квартира, напротив, дорожает.

Кстати, в данном случае инфляция даже на руку заемщику – она помогает выплатам со временем стать менее обременительными, поскольку выплаты остаются статичными, а заработная плата (или иной доход) растет. Особенно это чувствуется при дифференцированных платежах.

• Можно вернуть налоговый вычет (в размере 13% от стоимости жилья), который полагается каждому налогоплательщику после приобретения недвижимости. Кроме того, можно вернуть вычет 13% от уплаченной суммы в виде процентов по ипотеке, а затем передать ее банку как досрочный платеж и таким образом сократить переплату и сроки.
• Покупать недвижимость с привлечением банков безопаснее, поскольку банк тщательно проверяет варианты, так как заинтересован в отсутствии проблем в дальнейшем. Это относится как к вторичной недвижимости, так и к первичной – кредитная организация анализирует застройщика и конкретный объект, и определяет риски. В том случае, если застройщик работает с банком и его объект имеет аккредитацию, риски ипотечника сводятся к минимуму.
• Инфляционное преимущество при фиксированной процентной ставке. Представьте, что вы взяли ипотеку 10 лет назад. За это время поднялись цены, но подросла и зарплата, а вот размер ипотечных платежей остался на прежнем уровне. И с каждым годом выплачивать ипотеку будет легче, если, конечно, соответственным образом индексируются зарплаты (стоимость товаров или услуг, которые генерирует бизнес заемщика). Так что, при фиксированной процентной ставке не стоит бояться долгосрочной ипотеки.

Прогноз на 2018-2020 годы: что будет со ставкой по ипотеке в 2018-2020 годах?

Примечательно, что….
Есть огромная вероятность того, что к 2020 году ипотечная ставка будет около 3-4% годовых, поэтому было бы неплохо дождаться таких ипотечных ставок.

Таким образом, итоговым выводом о том, когда брать ипотеку будет то, что при ухудшении экономической конъюнктуры в лице макро-экономики, банки вынуждены будут в будущем снижать ставки по любым видам кредитов, то есть весь кредитный рынок плавно и медленно идет к «европейским стандартам» — к низким кредитным ставкам.

И чтобы взять более выгодный кредит и не облажаться — совершенно точно, этого стоит подождать, а именно глобального снижения ставок! А уж сколько именно ждать и какая ставка по займам Вас устроит в конкретно взятой ситуации — решать только Вам, ведь ждать-то, например, ипотечных ставок в 3-5% придется точно, как минимум, до конца 2019 года.

Что нужно учитывать перед оформлением ипотеки

Собираясь приобрести квартиру в ипотеку в 2018 году, вы должны обязательно рассчитать свои финансовые возможности, причем не только на текущий момент, но и на будущее.

Рассмотрим, какие моменты необходимо учитывать при оформлении ипотеки:

• Срок кредитования. Он влияет на размер платежа, и думать о сроке надо еще до момента оформления кредита. Лучше оформить ипотеку на максимальный срок, но с возможностью делать частичное досрочное погашение в любой момент.
• Необходимость страхования. Недвижимость нужно страховать по рискам утраты или повреждения в силу закона. Страхование жизни оформляется по желанию, но отказ от него приведет к увеличению ставки на 1-2%.
• Ставка по кредиту. Она может существенно отличаться не только в разных банках, но и по разным программам. Например, в Промсвязьбанке ставка при полном комплекте документов начинается от 8,6%, а при оформлении ипотеки по двум документам – от 10,7%.
• Дополнительные затраты. Когда вы решили брать ипотеку, нужно учесть, что оплата страховок, оценки недвижимости, госпошлин или аренды ячейки производится отдельно. В некоторых банках есть комиссии за снижение ставки, рассмотрение заявки и т. д.
• Необходимость оформления залога. Приобретаемая недвижимость будет выступать обеспечением по кредиту. Без разрешения банка вы не сможете продать или сдать ее в аренду, для проведения перепланировки также надо писать соответствующее заявление.
• Акции банка. В Москве и некоторых других городах можно оформить ипотеку на покупку недвижимости у застройщиков-партнеров банка, ставки в этом случае будут снижены. Нередко в начале или в конце года банки также делают специальные предложения по ипотеке под низкий процент.

Что выгоднее в 2021: аренда или ипотека?

Что выгоднее: ипотека или аренда? Этим вопросом задается сегодня огромное количество российских граждан. Следует понимать, что каждый случай индивидуален. Однако можно провести небольшое сравнение этих вариантов по нескольким критериям.

При ипотеке право собственности на недвижимость сразу после оформления договора переходит заемщику. При аренде же квартира вне зависимости от срока проживания не принадлежит жильцам.

Но есть и плюсы в аренде – проживать в хорошем жилье можно, не имея абсолютно никаких накоплений. При этом для оформления ипотеки понадобится собрать средства на внесение первоначального взноса.

Кроме того, ежемесячные выплаты при аренде обычно значительно ниже. Но при оформлении недвижимости в кредит выплаты рано или поздно прекратятся. При аренде ремонт и обслуживание квартиры чаще всего в полном объеме ложатся на плечи арендодателя.

Некоторые в качестве преимущества аренды называют высокую степень мобильности. То есть имеется возможность при необходимости гораздо легче поменять место жительства.

Как видно из сравнения, квартира в ипотеку может стать более выгодным вариантом для тех, у кого уже есть определенная сумма сбережений, стабильный доход, и в ближайшее время не планирует переезд в другой населенный пункт. Во всех остальных случаях больше подходит вариант аренды.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в 2021-м эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2021 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.

Материал по теме
Как безопасно арендовать жильё через сайты объявлений: восемь ценных советов

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент  − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

• страховка;
• комиссия;
• сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк

Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление